Ev fiyatları ülke genelinde artıyor – toplamda. Bununla birlikte, bireysel pazarlara bakıldığında, bazıları fiyatların bir yıl öncesine göre düştüğünü gösteriyor.
Tek ailelik medyan ev fiyatları dördüncü çeyrekte bir yıl öncesine göre %4 artarak 378.700 $’a yükseldi. Fiyatlar %5,3 artışla son çeyrekte Kuzeydoğu’da en güçlüydü; onu %4,9 artışla Güney izledi; Ulusal Emlakçılar Birliği’ne göre Ortabatı %4 ve Batı %2,6 arttı.
Ancak piyasa seviyesine indiğinizde, bazı bölgelerde fiyatların önceki yıla göre düştüğü açıktır. Pozitif bölgesel rakamlar, NAR tarafından izlenen bireysel konut piyasalarının yaklaşık %11’inin (186 şehirden 20’si) geçen yılın dördüncü çeyreğinde ev fiyatlarında düşüş yaşadığını maskeliyor.
NAR’ın baş ekonomisti Lawrence Yun, “Birkaç pazarda, özellikle de istihdamın zayıfladığı ve sakinlerin başka bölgelere taşınmasının daha fazla görüldüğü ülkenin daha pahalı bölgelerinde çift haneli fiyat düşüşleri görülebilir” dedi.
Satın alınacak en pahalı yerlerin neredeyse tamamı Batı’da ve en pahalı 10 şehrin yarısı Kaliforniya’da. Bu yerlerin birçoğu fiyatların en çok düştüğünü görüyor.
Kaliforniya, San Jose, dördüncü çeyrekte Amerika Birleşik Devletleri’nde bir ev satın almak için en pahalı yerdi. Ancak bu 1.577.500$’lık ortalama fiyat aslında bir yıl öncesine göre %5,8 düştü ve NAR’a göre oradaki fiyatlar geçen yılın ikinci çeyreğindeki en yüksek 1.900.000$’lık ortalama fiyattan şimdiden %17 düştü.
San Francisco, geçen çeyrekte ülkedeki en büyük fiyat düşüşünü yaşadı ve ortalama fiyatı bir yıl öncesine göre %6,1 düşüşle 1.230.000 $ oldu. San Francisco evlerinin fiyatları, ikinci çeyrekteki en yüksek medyan fiyat olan 1.550.000 $’dan dördüncü çeyrekte şimdiden %21 düştü.
Fiyatların düştüğü en pahalı şehirler arasında, bir yıl öncesine göre %1,6 düşüşle ortalama fiyatı 1.132.000 $ olan Anaheim, California; Ortalama fiyatı %1,3 düşüşle 829.100$ olan Los Angeles; ve Boulder, Colorado, %2,0 düşüşle 759.500 $’lık medyan fiyatıyla.
Fiyatları düşen diğer yerler, son birkaç yılın çılgın ev satın alma piyasasında büyük fiyat artışları gördü. Ayrıca, uzaktan çalışmanın daha fazla esneklik sağlaması nedeniyle insanların taşındığı çekici yaşam tarzı hedefleri olma eğilimindedirler. Bunlar, fiyatların bir yıl öncesine göre %3,4 düştüğü Boise, Idaho ve fiyatların %1,3 düştüğü Austin, Teksas’ı içeriyor.
Fiyat indirimi arayan alıcılar için iyi haber, dördüncü çeyrekteki ortalama %4’lük fiyat artışının, üçüncü çeyrekteki %8,6’lık artıştan daha az olmasıdır. Buna ek olarak, dördüncü çeyrekte çok daha az sayıda pazarda çift haneli fiyat artışları görüldüğü için fiyat artışları daha düşük.
Kırık bir pazar
Pandeminin büyük bir bölümünde ülke genelinde konut fiyatları tek bir yönde hareket etti: yukarı. Austin ve Boise gibi bazı sıcak noktalar fiyatların fırladığını gördü. Diğer bölgeler – özellikle Orta Batı’da – fiyatların daha ılımlı bir şekilde arttığını gördü. Yine de, ipotek oranları tarihi düşük seviyelere yakın olduğu için, alıcılar akın akın geldi.
Bu hikaye geçen yıl, Federal Rezerv’in enflasyonu dizginlemeye yönelik tarihi kampanyasının bir sonucu olarak ipotek oranları yükseldiğinde değişti. Homebuying bir uçurumdan düştü. NAR’a göre, 2022’nin sonunda, müstakbel ev alıcıları piyasadan çekildiği için mevcut evlerin satışları 2021’e göre yaklaşık %18 düştü.
Tipik olarak, satın alma talebindeki bir düşüş, arz fazlası anlamına gelir ve sonuçta fiyatların düşmesine neden olur. Ancak, genel olarak konuşursak, konut piyasasında bu olmuyor.
Bunun yerine, dördüncü çeyrekte NAR tarafından takip edilen metropol bölgelerinin yaklaşık %90’ında müstakil ev fiyatları arttı: 186 pazardan 166’sında fiyatlar hala yükseliyor. Müstakil bir evin ulusal medyan fiyatı geçen çeyrekte bir yıl öncesine göre %4 artarak 378.700 $’a yükseldi.
Bu nasıl olabilir?
Bu fenomenin ana itici güçlerinden biri, Amerika Birleşik Devletleri’ndeki uygun fiyatlı evlerin kronik olarak yetersiz inşa edilmesi nedeniyle envanter sıkıntısı olması ve son birkaç yıldır güvence altına aldıkları ultra düşük ipotek oranından ayrılmak istemeyen ev sahipleri olmasıdır. .
Yun, “Bu yıl ev satışlarında öngörülen düşüşe rağmen, son derece sınırlı arz nedeniyle piyasaların büyük çoğunluğunda fiyatların sabit kalması bekleniyor” dedi.
Hala ev fiyatlarının çift haneli oranlarda tırmanmaya devam ettiği yerler var. NAR’a göre, yıldan yıla en yüksek fiyata sahip ilk 10 şehir, kaydedilen tüm kazançları en az %14,5 artırıyor ve bu pazarlardan yedisi Florida ve Carolinas’ta.
Farmington, New Mexico, bir yıl öncesine göre %20,3 artışla dördüncü çeyrekte en büyük fiyat artışını gördü. Bunu %19,5 artışla Sarasota, Florida izledi; Napoli, Florida, %17,2 artış; Greensboro, Kuzey Karolina, %17,0 artış; Myrtle Beach, Güney Karolina, %16,2 artış; Oshkosh, Wisconsin, %16,0 artış; Winston-Salem, Kuzey Karolina, %15,7 artış; El Paso, Teksas, %15,2 artış; Punta Gorda, Florida, %15,2 artış; ve Daytona Beach, Florida, %14,5 arttı.
Satın alınabilirlik nasıl değişiyor?
NAR’a göre, 2022’nin son çeyreğinde bir ailenin, önceki çeyrekte 59 olan 71 pazarda %10 peşinatlı ipotek alabilmesi için en az 100.000 $ nitelikli gelire ihtiyacı vardı.
Yine de, bir ailenin bir ev sahibi olmak için 50.000 $’dan daha az nitelikli bir gelire ihtiyaç duyduğu 16 pazar vardı, ancak bu rakam önceki çeyrekte 17’den düştü. Bunlardan bazıları, bir ailenin 33.660 $ gelirle kredi almaya hak kazanabileceği Peoria, Illinois; Waterloo, Iowa, 40.639 dolar gelirle; ve Montgomery, Alabama, 48.172 $ gelirle
Ulusal olarak, NAR’a göre dördüncü çeyrekte %20 peşinatlı tipik bir müstakil ev için aylık ipotek ödemesi 1.969 dolardı. Bu, aylık ödemenin 1.838 $ olduğu geçen yılın üçüncü çeyreğine göre %7’lik bir artış, ancak bir yıl öncesine göre %58’lik büyük bir artış veya aylık 720 $’lık bir artış.
Bu, satın alınabilirlik resmini birçok ev alıcısı için daha da zorlaştırdı. Aileler, önceki çeyrekte %25 ve bir yıl önce %17,5’ten artarak, genellikle gelirlerinin %26,2’sini ipotek ödemelerine harcadılar.
İlk kez alıcılar, belli ki satın alınabilirlik konusunda bir kırılma noktasına itildi. Bir önceki çeyrekte %37,8’den artarak, genellikle aile gelirlerinin %39,5’ini ipotek ödemelerine harcadılar. Anapara ve faiz dahil olmak üzere aylık ödeme, ailenin gelirinin %25’inden fazlasını oluşturuyorsa, bir ipotek karşılanamaz olarak kabul edilir. Genel olarak, ortak bir mali kural, gelirinizin %30’undan fazlasını konut maliyetlerine harcamamaktır.
